Die Investition in Immobilien erlangt in Deutschland immer größere Beliebtheit. Haben zuvor millionenschwere Unternehmen Großbauprojekte realisiert, ist es über Immobilien Crowdinvesting möglich, sich als Crowdinvestor an den Gewinnen zu beteiligen. Wie du in Immobilien über Crowdinvesting investierst und wie genau dies funktioniert, erfährst du hier.
Was ist Immobilien Crowdinvesting? Crowdfunding vs. Crowdinvesting
Um neue Projekte zu realisieren, braucht es in erster Linie Geld. Diese Gelder werden in der Regel von Banken oder Einzelinvestoren zur Verfügung gestellt. Die Suche nach passenden Investoren war zuvor eine sehr schwierige Angelegenheit. Vor allem Nischenprodukte und innovative Start-ups sind schlecht einzuschätzen und erhielten aufgrund der Risiken oft keine finanzielle Unterstützung.
Die Unternehmensgründer richteten sich daraufhin in Form von Crowdfunding direkt an den Verbraucher: Wurde das Interesse geweckt und ein bestimmtes Finanzierungsziel von vielen Personen erbracht, wurde das Produkt schließlich finanziert.
Immobilien Crowdinvesting ist die Schwarminvestion in Immobilien. Zumeist werden Bauprojekte nicht nur durch Crowdinvesting finanziert und bilden nur einen von mehreren Grundpfeilern der Finanzierung. Neben Immobilien gibt es viele andere Crowdinvesting Plattformen. Du kann auch in nachhaltige Projekte über nachhaltiges Crowdinvesting investieren oder auch über Aescuvest in den Gesundheitsmarkt. Der neue Trend ist das Crowdgrowing in Cannabis Pflanzen.
Im Gegensatz zu Crowdfunding spendet man sein Geld nicht für ein spezifisches Produkt, sondern ist interessiert an dem Aufbau einer Vermögensanlage. Jemand der sein Geld in Crowdinvesting anlegt, bekommt Anteile an dem jeweiligen Projekt und wird wie ein Investor mit Zinsen ausgezahlt bzw. bei Immobilien auch Mietüberschüssen.
Wie funktioniert Immobilien Crowdinvesting?
Grundsätzlich kann man Crowdinvesting über Immobilien in 4 Schritte unterteilen:
Schritt 1: Plattform heraussuchen & Investieren
Anstatt alleine nach Immobilien zu suchen, ist die Investition über eine der vielen Immobilien Crowdinvesting Plattformen die erste Anlaufstelle. Diese sind in den meisten Fällen nicht für den Bau des Projektes beauftragt. Die Aufgabe der Plattform liegt in der Beschaffung von benötigtem Kapital über ein Finanzierungsziel sowie der Vertragsausgestaltung. Alle Immobilien Crowdinvesting Plattformen dienen darüber hinaus als Kommunikator zwischen Crowdinvestor und Baufirma.
Hat man sich für eine Immobilie entschieden, kann man bereits ab einem Wert von 10€ (Bergfürst; andere wie Exporo, Zinsland ab 500€) einsteigen. In den meisten Fällen wird ein Finanzierungsziel angegeben.
Hier ein Beispiel für ein Projekt von Exporo mit 5,5% jährlichen Zinsen und einer Laufzeit von 12 bis 22 Monaten:
Schritt 2: Finanzierungsziel & Projektentwicklung
Entsprechend dem Finanzierungsziel kann es eine Weile dauern, bis das Projekt finanziert werden kann. Bei Exporo liegt die Mindesteinlage pro Bauprojekt bei 500€. Ist das Finanzierungsziel erreicht, geht das Projekt in die Entwicklung und Bau über. Die typische Laufzeit, um sein Geld plus Zinsen zurückzuerhalten, beträgt ca. 1 bis 4 Jahre.
Hier ein Beispiel für eine abgeschlossene Finanzierung:
Schritt 3: Darlehensnehmer erhält das Kapital
Mit der abgeschlossenen Finanzierung, wird das Geld dem Bauträger zur Verfügung gestellt. Als Investor über Immobilien Crowdinvesting vergibt man sein Geld in den meisten Fällen als „Nachrangige Grundschuld“ oder kurz Nachrangdarlehen.
Jemand der einen Kredit als Nachrangdarlehen vergibt, bekommt bei Insolvenz des Immobilienentwicklers als Letzter sein Geld zurück. Geht eine Firma insolvent, bedeutet das ganz konkret, dass zuerst alle anderen Gläubiger ausbezahlt werden. Die Risikoklasse ist damit im Vergleich zu einem klassischen Darlehen höher. Aber keine Sorge: Bis heute ist nur ein einziger Fall bekannt geworden, in dem ein Darlehensnehmer seine Investoren nicht bezahlen konnte.
Schritt 4: Rückzahlung des Nachrangdarlehens
Nach Projektabschluss wird die Immobilie in den meisten Fällen verkauft. Aus dem Verkaufsgewinn zahlt der Projektentwickler das eingezahlte Nachrangdarlehen plus Zinsen zurück. Laufzeiten bis zur Rückzahlung von 1 bis 4 Jahren sind die Regel. Je nach Risikoklasse erhält man als Investor Zinsen von 4 bis 7% pro Jahr.
Crowdinvesting für Immobilien: Vorteile für den Bauträger
Für Bauträger ist Crowdinvesting interessant, da sie dadurch einen besseren Bankkredit erhalten können: Bauprojekte von mehreren Millionen Euro benötigen in der Regel ein Bankdarlehen. Als Sicherheit für die Bank wird vom Bauträger eine Absicherung in Form von Eigenkapital verlangt. Kann der Bauträger diese Sicherheit nicht erbringen, erhält er ein schlechteres Darlehen zu höheren Zinsen. An dieser Stelle kommen die Crowdinvestoren ins Spiel. Das Crowdinvesting Kapital wird von der Bank als Mezzanine-Kapital angesehen, welches mit Eigenkapital gleichzusetzen ist. Folgend erhält der Bauträger einen besseren Kredit zu günstigeren Zinsen und kann das Projekt erfolgreich abschließen, verkaufen sowie das Nachrangdarlehen an die Crowdinvestoren zurückzahlen.
Risiken von Crowdinvesting in Immobilien
Das Hauptrisiko von Crowdinvesting ist die Insolvenz des Bauträgers bzw. das Scheitern des Projekts. Aufgrund des Nachrangdarlehens bist du schlechter gestellt als andere Gläubiger. Es kann dazu führen, dass Zinszahlungen erst verzögert ankommen, ganz ausfallen oder sogar der Totalverlust ins Haus steht. Die Wahrscheinlichkeit eines Totalverlusts ist bei jedem Projekt vorhanden und sollte immer im Hinterkopf behalten werden. Ob dieses Szenario letztendlich eintritt ist, wie auf dem Aktienmarkt auch, schwer einzuschätzen. Risikoklassen der Plattformen helfen, um das Risiko einzuschätzen.
In den letzten Jahren ist ein Fall bekannt geworden, bei dem ein Immobilienprojekt vorzeitig beendet wurde. Die Berliner Apartmentanlage Luvebelle, finanziert von Zinsland, wurde aufgrund der Insolvenz der Münchner Projektgesellschaft Conrem-Ingenieure GmbH frühzeitig abgebrochen. Es ist davon auszugehen, dass die meisten Crowdinvestoren ihr Kapital nicht zurückerhalten.
Hier greifen dieselben Mechanismen wie auf dem Aktienmarkt: Möchtest du Geld über Crowdinvesting anlegen, ist die Streuung auf mehrere Immobilien empfehlenswert. Darüber hinaus gibt es besicherte Darlehen, die Dir gewisse Vorzüge in Form von Rückzahlungen trotz Ausfällen der Darlehensnehmer garantieren. Achte deshalb auf eine Besicherung sowie die Risikoklasse der Immobilie.
Eine Alternative zu Crowdinvesting ist die Investition über Aktien, ETF Sparpläne. In unserem Sparplan Vergleich erklären wir, wie du langfristig ein Vermögen aufbaust.
Immobilien Crowdinvesting Plattformen
Der Hauptunterschied jeder Plattform ist die Auswahl an Projekten. Es werden Projekte aus unterschiedlichen Regionen und Branchen angeboten. Durchweg ist das Angebot sehr gemischt. Zumeist werden 2 oder mehr Darlehensnehmer angeboten, in die investiert werden kann. Die Investitionsmöglichkeiten reichen von Luxuswohnungen bis hin zu Krankenhäusern. Hier kannst du selber entscheiden, in welche Immobilie du investieren willst. Ein regelmäßiger Vergleich der Immobilien, die gerade finanziert werden, lohnt sich.
Zinsbaustein.de
Bei Zinsbaustein.de wird in Mezzaninedarlehen ausgewählter Bauprojekte des Partners S&P investiert. Die Anlage startet ab einer Summe von 500€. Die Bauprojekte reichen von Pflegezentren, Studentenapartments bis hinzu Bürogebäuden. Im Durchschnitt werden Renditen von ca. 5 bis 7% angeboten. Die Laufzeiten variieren von 12-36 Monate. Es wird weder für die Registrierung noch Vermittlung der Investitionen eine Gebühr verlangt.
Unternehmensprofil: Sitz in Berlin und seit 2016 aktiv im Bereich Immobilien Crowdinvesting. Zweitgrößtes Portal zum investieren in Bauprojekte.
Exporo
Crowdinvestoren können bei Exporo bereits ab 500€ in attraktive Bauprojekte investieren. Die Nachrangdarlehen werden abhängig vom Darlehensnehmer während oder am Ende der Laufzeit zurückgezahlt. Im Durchschnitt wird ein jährlicher Festzins von 4 bis 6% versprochen. Neben neuen Bauvorhaben kann in bestehende Immobilien investiert werden. Der Crowdinvestor profitiert dabei von laufenden Mietüberschüssen sowie der Wertsteigerung des Objekts. Es fallen keine Gebühren oder weitere Kosten an.
Unternehmensprofil: Die Crowdinvesting Plattform wurde 2014 in Hamburg gegründet. 2017 liefen ca. 60% der über Crowdinvesting finanzierten Immobilien über Exporo. Damit zählt die Plattform zum absoluten Marktführer.
Bergfürst
Für Diversifikationsfreudige: Hier kann ab 10€ investiert werden! Bergfürst verspricht einen Zinssatz von ca. 5 bis 7% jährlich bei Laufzeiten zwischen 18-36 Monaten. Die Webseite bietet die Möglichkeit seine Investition auf einem Handelsplatz vorzeitig zu veräußern.
Unternehmensprofil: Gegründet im Jahr 2011; Sitz in Berlin. Stand September 2018 wurden über 34 Mio. Euro von über 27.500 Crowdinvestoren eingesammelt.
Fazit
Noch vor wenigen Jahren war es für eine normale Person schwierig in Immobilien direkt zu investieren. Es brauchte hohes Grundkapital. Heute ist die Investition in Immobilien einfacher: Crowdinvesting ermöglicht die Teilhabe an Renditen von 4 – 7% im Jahr bei geringen Laufzeiten von unter 4 Jahren. Die Investitionsform eines Nachrangdarlehens kann riskant sein, jedoch nicht höher als bei vergleichbaren Geldanlagen. Außerdem gewährt etwa Bergfürst besicherte Darlehen, sodass das Risiko minimiert wird.
Schlussendlich liegt der größte Spaß von Crowdinvesting in Immobilien an der Teilnahme eines echten Bauprojekts. Mit deinem Geld trägst du zur Landschaft einer Stadt bei – ein Gefühl, das sicherlich erfüllender ist, als das Verfolgen von Aktienkursen.
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