Immobilien Crowdinvesting: Einfach in Bauprojekte investieren

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Die Investition in Immobilien erlangt in Deutschland immer größere Beliebtheit. Haben zuvor millionenschwere Unternehmen Großbauprojekte realisiert, ist es über Immobilien Crowdinvesting möglich, sich als Crowdinvestor an den Gewinnen zu beteiligen. Wie Sie in Immobilien über Crowdinvesting investieren und wie genau dies funktioniert, erfahren Sie hier.

Was ist Immobilien Crowdinvesting? Crowdfunding vs. Crowdinvesting

Um neue Projekte zu realisieren, braucht es in erster Linie Geld. Diese Gelder werden in der Regel von Banken oder Einzelinvestoren zur Verfügung gestellt. Die Suche nach passenden Investoren war zuvor eine sehr schwierige Angelegenheit. Vor allem Nischenprodukte und innovative Start-ups sind schlecht einzuschätzen und erhielten aufgrund der Risiken oft keine finanzielle Unterstützung.

Die Unternehmensgründer richteten sich daraufhin in Form von Crowdfunding direkt an den Verbraucher: Wurde das Interesse geweckt und ein bestimmtes Finanzierungsziel von vielen Personen erbracht, wurde das Produkt schließlich finanziert.

Immobilien Crowdinvesting ist die Schwarminvestion in Immobilien. Zumeist werden Bauprojekte nicht nur durch Crowdinvesting finanziert und bilden nur einen von mehreren Grundpfeilern der Finanzierung.

Im Gegensatz zu Crowdfunding spendet man sein Geld nicht für ein spezifisches Produkt, sondern ist interessiert an dem Aufbau einer Vermögensanlage. Jemand der sein Geld in Crowdinvesting anlegt, bekommt Anteile an dem jeweiligen Projekt und wird wie ein Investor mit Zinsen ausgezahlt bzw. bei Immobilien auch Mietüberschüssen.

Wie funktioniert Immobilien Crowdinvesting?

Grundsätzlich kann man Crowdinvesting über Immobilien in 4 Schritte unterteilen:

crowdinvesting funktionsweise
Funktionsweise von Crowdinvesting ©exporo.de

Schritt 1: Plattform heraussuchen & Investieren

Anstatt alleine nach Immobilien zu suchen, ist die Investition über eine der vielen Immobilien Crowdinvesting Plattformen die erste Anlaufstelle. Diese sind in den meisten Fällen nicht für den Bau des Projektes beauftragt. Die Aufgabe der Plattform liegt in der Beschaffung von benötigtem Kapital über ein Finanzierungsziel sowie der Vertragsausgestaltung. Alle Immobilien Crowdinvesting Plattformen dienen darüber hinaus als Kommunikator zwischen Crowdinvestor und Baufirma.

Hat man sich für eine Immobilie entschieden, kann man bereits ab einem Wert von 10€ (Bergfürst; andere wie Exporo, Zinsland ab 500€) einsteigen. In den meisten Fällen wird ein Finanzierungsziel angegeben.

Hier ein Beispiel für ein Projekt von Exporo mit 5,5% jährlichen Zinsen und einer Laufzeit von 12 bis 22 Monaten:

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Laufendes Projekt zu 51% finanziert ©exporo.de

Schritt 2: Finanzierungsziel & Projektentwicklung

Entsprechend dem Finanzierungsziel kann es eine Weile dauern, bis das Projekt finanziert werden kann. Bei Exporo liegt die Mindesteinlage pro Bauprojekt bei 500€. Ist das Finanzierungsziel erreicht, geht das Projekt in die Entwicklung und Bau über. Die typische Laufzeit, um sein Geld plus Zinsen zurückzuerhalten, beträgt ca. 1 bis 4 Jahre.

Hier ein Beispiel für eine abgeschlossene Finanzierung:

exporo finanzierungsziel erreicht beispiel
Abgeschlossenes Projekt ©exporo.de

Schritt 3: Darlehensnehmer erhält das Kapital

Mit der abgeschlossenen Finanzierung, wird das Geld dem Bauträger zur Verfügung gestellt. Als Investor über Immobilien Crowdinvesting vergibt man sein Geld in den meisten Fällen als „Nachrangige Grundschuld“ oder kurz Nachrangdarlehen.

Jemand der einen Kredit als Nachrangdarlehen vergibt, bekommt bei Insolvenz des Immobilienentwicklers als Letzter sein Geld zurück. Geht eine Firma insolvent, bedeutet das ganz konkret, dass zuerst alle anderen Gläubiger ausbezahlt werden. Die Risikoklasse ist damit im Vergleich zu einem klassischen Darlehen höher. Aber keine Sorge: Bis heute ist nur ein einziger Fall bekannt geworden, in dem ein Darlehensnehmer seine Investoren nicht bezahlen konnte.

Schritt 4: Rückzahlung des Nachrangdarlehens

Nach Projektabschluss wird die Immobilie in den meisten Fällen verkauft. Aus dem Verkaufsgewinn zahlt der Projektentwickler das eingezahlte Nachrangdarlehen plus Zinsen zurück. Laufzeiten bis zur Rückzahlung von 1 bis 4 Jahren sind die Regel. Je nach Risikoklasse erhält man als Investor Zinsen von 4 bis 7% pro Jahr.

Crowdinvesting für Immobilien: Vorteile für den Bauträger

Für Bauträger ist Crowdinvesting interessant, da sie dadurch einen besseren Bankkredit erhalten können: Bauprojekte von mehreren Millionen Euro benötigen in der Regel ein Bankdarlehen. Als Sicherheit für die Bank wird vom Bauträger eine Absicherung in Form von Eigenkapital verlangt. Kann der Bauträger diese Sicherheit nicht erbringen, erhält er ein schlechteres Darlehen zu höheren Zinsen. An dieser Stelle kommen die Crowdinvestoren ins Spiel. Das Crowdinvesting Kapital wird von der Bank als Mezzanine-Kapital angesehen, welches mit Eigenkapital gleichzusetzen ist. Folgend erhält der Bauträger einen besseren Kredit zu günstigeren Zinsen und kann das Projekt erfolgreich abschließen, verkaufen sowie das Nachrangdarlehen an die Crowdinvestoren zurückzahlen.

Risiken von Crowdinvesting in Immobilien

Das Hauptrisiko von Crowdinvesting ist die Insolvenz des Bauträgers bzw. das Scheitern des Projekts. Aufgrund des Nachrangdarlehens sind Sie schlechter gestellt als andere Gläubiger. Es kann dazu führen, dass Zinszahlungen erst verzögert ankommen, ganz ausfallen oder sogar der Totalverlust ins Haus steht. Die Wahrscheinlichkeit eines Totalverlusts ist bei jedem Projekt vorhanden und sollte immer im Hinterkopf behalten werden. Ob dieses Szenario letztendlich eintritt ist, wie auf dem Aktienmarkt auch, schwer einzuschätzen. Risikoklassen der Plattformen helfen, um das Risiko einzuschätzen.

In den letzten Jahren ist ein Fall bekannt geworden, bei dem ein Immobilienprojekt vorzeitig beendet wurde. Die Berliner Apartmentanlage Luvebelle, finanziert von Zinsland, wurde aufgrund der Insolvenz der Münchner Projektgesellschaft Conrem-Ingenieure GmbH frühzeitig abgebrochen. Es ist davon auszugehen, dass die meisten Crowdinvestoren ihr Kapital nicht zurückerhalten.

Hier greifen dieselben Mechanismen wie auf dem Aktienmarkt: Möchten Sie Ihr Geld über Crowdinvesting anlegen, ist die Streuung auf mehrere Immobilien empfehlenswert. Darüber hinaus gibt es besicherte Darlehen, die Ihnen gewisse Vorzüge in Form von Rückzahlungen trotz Ausfällen der Darlehensnehmer garantiert. Achten Sie deshalb auf eine Besicherung sowie Risikoklasse der Immobilie.

Eine Alternative zu Crowdinvesting ist die Investition über Aktien, ETF Sparpläne. In unserem Sparplan Vergleich erklären wir, wie Sie langfristig ein Vermögen aufbauen.

Immobilien Crowdinvesting Plattformen

Der Hauptunterschied jeder Plattform ist die Auswahl an Projekten. Es werden Projekte aus unterschiedlichen Regionen und Branchen angeboten. Durchweg ist das Angebot sehr gemischt. Zumeist werden 2 oder mehr Darlehensnehmer angeboten, in die investiert werden kann. Die Investitionsmöglichkeiten reichen von Luxuswohnungen bis hin zu Krankenhäusern. Hier können Sie selbst entscheiden, in welche Immobilie Sie investieren wollen. Ein regelmäßiger Vergleich der Immobilien, die gerade finanziert werden, lohnt sich.

Exporo

exporo logo
©exporo.de

Crowdinvestoren können bei Exporo bereits ab 500€ in attraktive Bauprojekte investieren. Die Nachrangdarlehen werden abhängig vom Darlehensnehmer während oder am Ende der Laufzeit zurückgezahlt. Im Durchschnitt wird ein jährlicher Festzins von 4 bis 6% versprochen. Neben neuen Bauvorhaben kann in bestehende Immobilien investiert werden. Der Crowdinvestor profitiert dabei von laufenden Mietüberschüssen sowie der Wertsteigerung des Objekts. Es fallen keine Gebühren oder weitere Kosten an.

Unternehmensprofil: Die Crowdinvesting Plattform wurde 2014 in Hamburg gegründet. 2017 liefen ca. 60% der über Crowdinvesting finanzierten Immobilien über Exporo. Damit zählt die Plattform zum absoluten Marktführer.

 

Zu Exporo

Zinsland

zinsland logo immobilien crowdinvesting
©zinsland.de

Ähnlich wie bei dem Konkurrenten Exporo kann ab 500€ mit dem Investieren begonnen werden. Die Renditen gehen auf bis zu beachtliche 7% pro Jahr. Kosten fallen für den Anleger nicht an. Die Laufzeit der Projekte pendelt zwischen 12 bis 33 Monate.

Unternehmensprofil: Ebenfalls aus Hamburg und 2014 gegründet. Zum 3. Quartal 2018 wurden 42,1 Millionen Euro in 57 Projekte investiert.

 

Zu Zinsland

Bergfürst

bergfürst logo immobilien investieren
©bergfuerst.com

Für Diversifikationsfreudige: Hier kann ab 10€ investiert werden! Bergfürst verspricht einen Zinssatz von ca. 5 bis 7% jährlich bei Laufzeiten zwischen 18-36 Monaten. Die Webseite bietet die Möglichkeit seine Investition auf einem Handelsplatz vorzeitig zu veräußern.

Unternehmensprofil: Gegründet im Jahr 2011; Sitz in Berlin. Stand September 2018 wurden über 34 Mio. Euro von über 27.500 Crowdinvestoren eingesammelt.

 

Zu Bergfürst

Fazit

Noch vor wenigen Jahren war es für eine normale Person schwierig in Immobilien direkt zu investieren. Es brauchte hohes Grundkapital. Heute ist die Investition in Immobilien einfacher: Crowdinvesting ermöglicht die Teilhabe an Renditen von 4 – 7% im Jahr bei geringen Laufzeiten von unter 4 Jahren. Die Investitionsform eines Nachrangdarlehens kann riskant sein, jedoch nicht höher als bei vergleichbaren Geldanlagen. Außerdem gewährt etwa Bergfürst besicherte Darlehen, sodass das Risiko minimiert wird.

Schlussendlich liegt der größte Spaß von Crowdinvesting in Immobilien an der Teilnahme eines echten Bauprojekts. Mit Ihrem Geld tragen Sie zur Landschaft einer Stadt bei – ein Gefühl, das sicherlich erfüllender ist, als das Verfolgen von Aktienkursen.

 

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Vielen Dank an itim2101 für das Icon aus dem Titelbild (©itim2101/flaticon.com).

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